市街地再開発事業の地権者サポート（権利変換・収支計画・建築技術支援）

所有する土地・建物が市街地再開発事業の対象になった地権者の方向けのサポートメニュー（権利変換・事業性改善 他）の紹介ページです。

私たちFit建築設計事務所は、地権者の皆さまをサポートする建築・不動産のプロとして、お客さまの大切な資産を守るお手伝いをいたします。都市計画決定の前後から、権利変換前後の収支計算や再開発事業に参画するべきかの判断、再開発事業参加後の組合や各種関係者との調整・交渉をサポートいたします。

このページでは、地権者の方目線での再開発事業の課題や流れ、再開発事業におけるFitの強みや特徴、各種サポート内容、ご利用いただいた地権者の方の声、サポートメニューと費用などをご覧いただけます。

再開発事業における流れとは

再開発事業は、準備・検討段階、計画段階、実施段階、運営管理段階といった複数の段階に分かれます。各段階ごとに、地権者の皆さまは、再開発定例会議への参加や、権利変換条件の評価、補償交渉、収支計画の立案、契約書作成・調整、テナント交渉や建築計画の確認など、さまざまな作業と重要な意思決定を求められます。

Fitは、各段階での先を見据えた専門的なサポートを通じ、地権者の皆さまが安心して再開発事業に臨めるよう、これらの多岐にわたる業務を全面的にお手伝いいたします。

再開発事業の地権者の方に役立つ資料ダウンロード

再開発事業の地権者さま向けに、再開発事業の流れや権利変換、再開発事業中と開業後の収支計算、各種工事発注、管理運営・リーシングなどの各種サービス内容や事例などをまとめたダウンロード資料をご用意しました。

会社案内・事例紹介、再開発事業の流れの紹介、地権者側で検討が必要な各種資料など、目的にあわせた具体的な支援内容が確認いただけます。実際の業務で提供する成果物や資料も掲載しているため、具体的な導入のイメージがつかめます。

各資料をクリックした先のダウンロードフォームより資料を請求いただけます。導入検討時の情報共有や稟議添付資料として、ぜひご活用ください。

再開発事業におけるFitの強み・特徴

地権者の代理人として難解な交渉を粘り強くサポート

運営を見据えた正確な資金計画を元に確かな判断とリスク回避をサポート

お客さまの状況を理解し最適なチームの体制構築をサポート

再開発事業の地権者向けのサポートイメージ

再開発事業の対象となった地権者の方向けの主要なサポート内容を紹介します。再開発事業の各段階ごとの検討資料を交えて紹介しているため、具体的な支援内容のイメージをつかんでいただけます。

再開発事業の準備・検討段階のサポート｜将来のビジョン策定に向けた相談対応

再開発事業の準備・検討段階では、住民からのまちづくりの発意を受け、地区にふさわしい再開発の方向性を検討するためのワークショップや勉強会が開催されます。この段階で、建築計画や資金計画の基本構想がまとめられ、権利変換や補償の素案が作成されるとともに、準備組合が設立されます。

地権者の皆さまは、自身の権益を守るため、勉強会の参加や、街の将来像について意見を述べることが求められます。また、希望する用途や要望を事前に整理し、権利変換の対象となる床の候補に反映させることが重要となります。

Fitは、準備・検討段階においても地権者さまからの相談を承っております。単発の相談などのメニューもご用意しておりますので、まずはお問い合わせフォームより、お気軽にお問い合わせくだい。

再開発事業の計画段階のサポート｜建物の運営と事業性を踏まえた計画の実現を支援

再開発事業の計画段階では、再開発区域の都市計画に基づき、道路や公園の配置、建物概要が明確化されます。また、事業関係者との調整を経て基本設計と全体計画が策定され、再開発の方向性と実現可能性が検討されます。

地権者の皆様のご要望を、ビル全体の設計を行う設計事務所が個別に取り入れる方式で進められるため、自社の意見を適切に反映させることが難しい状況にあります。

Fitは、地権者さまのご要望に寄り添いながら、テナントの集めやすさや、用途が複雑な場合における動線計画などの運用面を十分に考慮し、提示された設計案に対して地権者さまの要望を適切にとりまとめます。また、施設に必要となる品質や機能を維持しつつ、コストの最適化など地権者さまの事業性にも配慮した収支計画の検討と助言をいたします。

再開発事業の実施段階のサポート｜権利変換計画・補償交渉から工事請負契約まで、円滑な進行と収益確保を支援

実施段階では、事業計画の決定・認可が完了し、権利変換計画が策定・認可され、事業の主体となる再開発組合が設立されます。また、建物の詳細な仕様を定める実施設計が確定し、建設工事を担当するゼネコンとの工事に向けた契約が締結されます。

地権者さまは、定期的に送付される組合からの事業の進捗状況などを記載した会報に目を通し、権利変換計画の内容や補償金について十分に確認し、交渉を行って補償契約を締結するなど、主体的に関与していくことが重要です。商業区画を所有される場合は、管理すべき範囲が広く、専門的なノウハウが必要となることが多いため、適切な管理会社やリーシング会社（テナント誘致を行う会社）の選定が重要になります。

Fitは、権利変換計画の検討段階から関与し、地権者さまの意向が適切に反映されるよう交渉を支援します。必要に応じて、弁護士と連携し、補償金交渉を代理することも可能です。建物の設計段階においては、将来のテナントの入居しやすさ、維持管理の容易さ、エリア全体の集客力といった事業性の観点から建物本体工事の設計者と密に連携し、施設全体の価値向上をサポートします。

完成後の資産価値や地権者さまの収支計画が確実なものとなるよう、再開発組合との協議や収支計画をサポートし、あらゆる意思決定の場面で地権者さまが的確な判断を下せるための情報や選択肢をご提供します。

区分床に関するサポート（商業区画の地権者さまの例）

地権者さま（お客さま）の区分床が商業エリアの場合、Fitは、商業コンサルタントが立案したテナント計画と収支計画を調整し、賑わいと収益性の両立を図るとともに、実現可能な商業施設計画の策定から開業準備までサポートします。

また、管理会社やリーシング会社の管理・運営業務の範囲を明確にするための業務仕様書の作成から、各社へのヒアリング、見積もりの収集、比較資料の作成まで、総合的にサポートいたします。

再開発事業の工事段階のサポート｜現場進捗管理や設計調整を通じ、円滑な工事進行と建築価値向上を実現

工事段階では、現場の進捗管理が徹底され、施工状況、工程、品質が定期的にチェックされる中、計画通りの円滑な進行が求められます。再開発事業は規模が大きく、工事期間も長期にわたるため、工事段階においても様々な意思決定が行われます。

地権者の皆さまは、現場で発生する課題に対して迅速かつ的確な判断と指示を行いながら、具体的な内容を確定していく必要があります。また、商業区画を所有される場合は、テナントとの契約条件や出店条件の検討・交渉、管理体制の整備など、開業に向けた準備が求められます。

Fitでは、工事のおさまり調整や施工図の確認、設備や内装工事の発注補助などを通じ、工事が順調に進むようサポートいたします。現場で設計通りに進行しない問題が発生した際には、関係者と協議の上、分かりやすい形で指示をまとめることで、適切な判断と迅速な対応を支援します。

区分床に関するサポート（商業区画の地権者さまの例）

地権者さま（お客さま）の区分床が商業エリアの場合、Fitは、A工事の施工図チェックや商業環境工事の発注補助を通じ、円滑な進行を支援します。設備の位置、色、仕様などの細部にわたる調整や、設計・デザイン会社や施工会社などの発注区分の整理、業者比較を行った上で発注を実施し、建築の価値を最大限に高めながらコストを抑える計画を実現します。

また、将来的な収益性と地域の賑わいのバランスを踏まえたうえで、専有部の管理発注先の検討・依頼や、テナントの賃料・出店条件・契約内容に関する協議などをサポートします。

再開発事業の事業完了段階のサポート｜竣工検査や管理組合設立支援を通じ、品質確保と運営開始の円滑化を実現

工事が完了すると、管理組合が設立され、運営開始後に再開発組合が解散し事業が完了します。事業完了段階では、完成した建物に対して竣工検査が実施され、不具合が是正されます。その後、開業に向けた各種セレモニーの開催やメディア対応などが進められます。

地権者の皆さまは、各自の区分所有部分の運営を開始し、都度発生する問題に対して適切な判断を下す必要があります。また、運用段階での問題を減らすために、管理組合設立のタイミングでテナントとの賃貸借契約や、管理委託契約の条件の調整などを行う必要があります。

Fitは、建築士としての豊富な経験を活かし、竣工検査において是正が必要な事項を明確にリストアップし、確実な是正が実施されるよう管理いたします。また、地権者さまと共に取り扱い説明会に参加し、竣工図や取扱説明書などの引渡書類を整理・確認いたします。地権者さまのご不明点があれば適宜解消し、今後の円滑な運営に向けた支援を行います。

運営管理段階のサポート｜定例会議や予算検討、テナント調整を通じ、持続可能な施設運営基盤の構築を支援

運営管理段階では、管理組合の運営が本格化し、施設の維持・管理が日常業務となります。管理組合設立後は、定期的に総会や管理部会等が開催され、区分所有者として意見交換を行い、予算の使い方や各種課題について都度検討が進められます。

地権者の皆さまは、定期的に開催される管理組合の総会・管理部会等に参加し、全館に影響する予算の使い方や、都度発生する問題点について意見を述べる必要があります。自社で管理するテナント出退店時の工事調整や、所有内の警備会社・清掃会社の選定などの施設のメンテナンス計画も必要です。

Fitは、日常的に発生する建築・設備に関する修繕やテナントからの問合せに対応し、建物の品質維持と安全な運営を支援いたします。再開発事業の初期段階からサポートしているため、全体の流れを把握し、迅速に責任の所在を明確にし、トラブルの経緯を整理することが可能です。管理組合の総会・管理部会に向けた予算計画や全館に関係する問題のリストアップなども、スポット的にご相談いただくことも可能です。

区分床に関するサポート（商業区画の地権者さまの例）

地権者さま（お客さま）の区分床が商業エリアの場合、Fitは、テナント入退店条件の調整、退店時の原状回復工事の確認、スケジュール管理など、テナントの入退去に伴う工事調整を実施いたします。

さらに、プロパティマネジメント（PM）組織の立ち上げ支援をはじめ、施設のメンテナンスに必要な業者の選定や収支計画の立案なども行います。イベント時には、資材保管場所の確保や、電気・ガス・水道等の引き込み方法に関する提案・計画もサポート可能です。

再開発事業の地権者向けのサポート事例

Fit建築設計事務所が実際にサポートした、再開発事業の地権者向けサポート事例を紹介します。ご紹介している事例は、ご契約前に現地を案内しながらサポートイメージを掴んでいただくことが可能です。

大宮駅東口の再開発プロジェクト 地権者向けサポート（株式会社中央デパート様）

大宮駅東口の再開発事業のお客さま・関係者からのコメント

月額定額契約による地権者さまへのサポートイメージ

再開発事業の地権者さまへのサポートイメージを紹介します。参加する会議体の種類や頻度、各段階での収支計算・将来予測、区分所有エリアのデザイン・工事などの各種発注など、フェーズ毎に注力する業務内容・量を明確にしたうえで、月あたりの金額を定め、サポートいたします。

サポート項目	多くのお客さまから伺うご要望	具体的なサポートイメージ・効果
各種会議の参加と報告	・再開発の会議内容について把握したいが、参加する時間が取れない ・会議の内容をまとめて、選択肢を提示して欲しい	・再開発組合の各種会議（予算会議、設計会議、工程会議など）に参加し、意思決定すべきポイントと選択肢を整理した上で、定期的にお客さまとの会議を実施します
収支計画の策定とフェーズ毎の更新	・再開発中の補償で、再開発完了までの収支が成立するのかがわからない ・再開発の収支計画の妥当性や、各フェーズでの選択による収支の影響度を明確にしたい	・再開発期間中と再開発完了後、それぞれの収支計画を立案します ・各意思決定・交渉の結果で、どのように収支計画が変わるのか、影響度を明確にしたうえで、フェーズ毎に収支計画を更新し、提案します
建築計画と施工のチェック	・再開発が完了したが、設計の不具合や施工の不備で思ったような収益が上げられない ・出店希望テナントの要望と設備スペックが合致しないため、出店計画が不調に終わってしまう	・建築士の目線と、運営会社の目線から、施設全体の設計内容と施工内容をチェックし、将来生じ得るリスクを未然に防ぎます
〈商業・店舗の場合〉 内装設計者やPM会社などの選定支援	・内装の設計やテナント募集、運営等を誰に任せれば良いのか分からない ・依頼するにしても、どれくらいの費用が妥当なのかがわからない	・再開発に伴う、各種専門家の選定について、要項書の取りまとめから、会社の選定、提案書の評価等、専門家の選定をサポートします ・弊社で内装設計のサポートやPM業務のサポートを受けることも可能です
〈商業・店舗の場合〉 テナント出店交渉及び出店工事調整	・リーシング会社からテナントの紹介と賃料交渉を受けたが、どのように判断していいのかわからない ・テナント側の設計・施工会社からの質疑対応ができない	・テナント構成と収支計画を検討し、テナントとの交渉条件を整理します。また、テナントとの交渉も代行可能です ・テナントの出店工事にあたって、設計者・施工者の対応を行います。また、工事条件をまとめる等の内装監理業務も対応可能です

よくあるご質問

お客さまからお問合せいただいた、ご依頼に際して生じる疑問や心配事などについての回答をまとめています。ご不明な点がございましたら、お問合せフォームからご相談いただくことも可能です。